1. Nu va grabiti !!! - ALEGEREA UNEI PROPRIETATI IMOBILIARE CERE TIMP
Niciodata nu este bine sa va opriti asupra unei proprietati imobiliare inainte de a observa cel putin trei, patru saptamani ce se intampla in general pe piata imobiliara pentru a va informa bine asupra preturilor si tendintelor de pe piata. Este bine sa vorbiti cu mai multi proprietari si sa va sfatutiti cu un agent imobiliar pentru a putea analiza nivelul preturilor din acel moment.
2. Agentiile imobiliare
Desi nu este obligatoriu, sfatul meu este sa apelati la o agentie imobiliara si va veti simplifica viata.
Desi nu este obligatoriu, sfatul meu este sa apelati la o agentie imobiliara si va veti simplifica viata.
De ce este bine sa apelati la o agentie imobiliara?
Pentru ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Pt ca deja tot ceea ce reprezinta anunturi imobiliare ale proprietarilor sunt centralizate si oferite agentiilor imobiliare in baza unui soft imobiliar pt care acestia platesc abonament. Deci mai mult ca sigur D-voastra nu DISPUNETI DE ACEST ARTIFICIU, si nu aveti la dispozitie cateva mii de oferte zilnice asa cum o agentie are.
Pentru ca zi de zi au de a face cu proprietari si oferte imobiliare. Pt ca deja tot ceea ce reprezinta anunturi imobiliare ale proprietarilor sunt centralizate si oferite agentiilor imobiliare in baza unui soft imobiliar pt care acestia platesc abonament. Deci mai mult ca sigur D-voastra nu DISPUNETI DE ACEST ARTIFICIU, si nu aveti la dispozitie cateva mii de oferte zilnice asa cum o agentie are.
Un agent imobiliar experimentat va va spune ce case sunt de vanzare, la ce preturi, ce anume trebuie sa verificati la o casa, va da informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, despre documentatia care trebuie stransa pentru actele de vanzare cumparare, daca are sau nu casa ipoteca, cine are dreptul sa o vanda.
3. Cum alegeti o agentie imobiliara?
In primul rand, agentia trebuie sa fie usor de identificat. Firma trebuie sa aiba un sediu fix, sa fie semnalizata (cu firma la intrare), sa aiba un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar si o sala de negocieri, in care se poate discuta in particular cu clientii amanuntele legate de plata, bani, confidentialitate, etc. Este de notorietate faptul ca multe agentii se lauda ca sunt membrii fondatori ai UNAI, dar de fapt aceasta (UNAI) nici nu mai exista. Credem ca pana la urma cel mai important factor este increderea pe care v-o inspira oamenii din agentia respectiva.
In primul rand, agentia trebuie sa fie usor de identificat. Firma trebuie sa aiba un sediu fix, sa fie semnalizata (cu firma la intrare), sa aiba un birou amenajat ca punct de lucru cu publicul, cu secretariat, dar si o sala de negocieri, in care se poate discuta in particular cu clientii amanuntele legate de plata, bani, confidentialitate, etc. Este de notorietate faptul ca multe agentii se lauda ca sunt membrii fondatori ai UNAI, dar de fapt aceasta (UNAI) nici nu mai exista. Credem ca pana la urma cel mai important factor este increderea pe care v-o inspira oamenii din agentia respectiva.
4. Agentul imobiliar
In practica, agentiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etica si practica corecta, astfel incit Dvs. sa puteti sa va rezolvati problema imobiliara in siguranta, rapid si profesional.
In practica, agentiile imobiliare respectabile au adoptat codul de etica si practica corecta, astfel incit Dvs. sa puteti sa va rezolvati problema imobiliara in siguranta, rapid si profesional.
Practica pietei imobiliare din Bucuresti a impus asa numitul agent imobiliar dublu care poate reprezenta atit cumparatorul, cit si vinzatorul.
Reprezentarea de catre o agentie dubla cere cunoasterea si consimtamintul ambelor parti, vinzatorul si cumparatorul. De fapt, agentul dublu se angajeaza sa serveasca interesele ambelor parti. Acest lucru se intimpla pe toata durata desfasurari tranzactiei.
Comisionul agentului imobiliar este platit atat de vanzator cit si de cumparator. Cuantumul comisionului este de obicei situat intre 4-6% si impartit intre vanzator si cumparator. La inchirieri comisiunul se situeaza in jurul valorii chiriei pe o luna. Daca lucrati cu un agent, aveti doua optiuni: puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere exclusiv sau puteti lucra cu un agent in regim de contract de intermediere deschis.
5. Atentie la transferul legal al proprietatii
Actul se incheie numai la notar Cumpararea unui bun imobil trebuie facuta cu act autentic, adica printr-un act incheiat la notariat, cu respectarea prevederilor legale. La notariat, vanzatorul trebuie sa prezinte actele lui de proprietate, dovada ferma ca imobilul nu este grevat de sarcini, de datorii, ca nu a fost vandut anterior. Inaintea prezentarii la notariat, partile, respectiv vanzatorul si cumparatorul, trebuie sa cada de acord cu unele probleme de amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, cine va plati taxele de timbru si cele notariale, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).
Actul se incheie numai la notar Cumpararea unui bun imobil trebuie facuta cu act autentic, adica printr-un act incheiat la notariat, cu respectarea prevederilor legale. La notariat, vanzatorul trebuie sa prezinte actele lui de proprietate, dovada ferma ca imobilul nu este grevat de sarcini, de datorii, ca nu a fost vandut anterior. Inaintea prezentarii la notariat, partile, respectiv vanzatorul si cumparatorul, trebuie sa cada de acord cu unele probleme de amanunt, pentru a evita unele discutii in fata notarului (pretul stabilit, cine va plati taxele de timbru si cele notariale, in ce conditii va intra noul proprietar in posesia imobilului etc).
Cine semneaza actele
Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa se uite atent pe document. Se impune - atunci cand cel care vinde este casatorit - ca ambii soti sa semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si asentimentul celuilalt, actul, desi incheiat in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.
Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este recomandabil ca partile sa se uite atent pe document. Se impune - atunci cand cel care vinde este casatorit - ca ambii soti sa semneze actul, deoarece toate bunurile dobandite de soti in timpul mariajului sunt comune. Daca vanzarea se face de catre unul dintre soti, fara stirea si asentimentul celuilalt, actul, desi incheiat in fata notarului, poate fi atacat in justitie si anulat.
Atentie la pretul din contract
Un element important al actului de vanzare-cumparare il constituie pretul. De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in cazul in care va mai avea loc un proces facut de cineva care revendica o calitate de proprietar asupra casei, lucrurile devin complicate.
Un element important al actului de vanzare-cumparare il constituie pretul. De foarte multe ori, in dorinta de a plati taxe mai mici, partile cad de acord sa treaca un pret mai mic decat cel stabilit. Acest lucru nu este insa de fiecare data in interesul partilor. De exemplu, in cazul in care va mai avea loc un proces facut de cineva care revendica o calitate de proprietar asupra casei, lucrurile devin complicate.
Daca instanta de judecata va dispune pe baza probelor administrate anularea actului autentic de vanzare-cumparare, atunci in mod firesc, cumparatorul are dreptul sa-si primeasca suma platita drept pret trecuta in contract. Pe de alta parte, vanzatorul poate avea si el necazuri cu ocazia declararii unui pret mai mic. Este posibil ca la un moment dat cumparatorul sa pretinda ca a platit o suma mai mare decat s-a convenit ca pret al vanzarii.
Atentie la clauza eliberarii
In practica, se intalnesc multe situatii cand se fixeaza o data certa, dar vanzatorul nu paraseste imobilul, iar in lipsa de precizari clare in actul de vanzare, se ajunge chiar la procese, la amanari lungi si obositoare, la nervi, etc.
In practica, se intalnesc multe situatii cand se fixeaza o data certa, dar vanzatorul nu paraseste imobilul, iar in lipsa de precizari clare in actul de vanzare, se ajunge chiar la procese, la amanari lungi si obositoare, la nervi, etc.
Cereti garantii explicite
In contract, vanzatorul trebuie sa garanteze ca imobilul nu este grevat de servituti sau alte sarcini ori ca nu a mai fost vandut si altuia.
In contract, vanzatorul trebuie sa garanteze ca imobilul nu este grevat de servituti sau alte sarcini ori ca nu a mai fost vandut si altuia.
Lumea imobiliara autohtona a fost in ultimii ani zguduita de o serie intreaga de scandaluri pornite de la faptul ca escrocii, cu complicitatea notarilor, au dat tepe de miliarde. Pentru a se evita asemenea situatii, este bine ca dosarul de vanzare-cumparare sa fie complet. Acesta va contine, pe langa contractul propriu-zis, dovada inscrierii in cartea funciara (dupa ce in prealabil s-a obtinut un numar cadastral) si certificatul fiscal (obtinut de la administratia financiara).
E bine sa aveti martori
E bine ca la notariat cumparatorul sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea, recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca rasturnarea actului.
E bine ca la notariat cumparatorul sa fie insotit de inca o persoana sau doua. Acestea, recomandabil sa nu fie rude apropiate, pot fi citate ca martori daca vreodata vanzatorul ar incerca rasturnarea actului.
Fii in continuare precaut
Odata incheiat contractul de vanzare-cumparare, oricine poate fi sigur ca este proprietar. Masurile de precautie nu trebuie sa lipseasca totusi. Cumparatorul sa se asigure ca cel care i-a vandut casa, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, act de donatie etc). De asemenea, tot la notariat va trebui trecuta transcrierea, inregistrarea proprietatii pe numele cumparatorului. Ultimul drum va fi facut la administratia financiara, unde se va cere trecerea rolului imobilului pe numele noului proprietar.
Odata incheiat contractul de vanzare-cumparare, oricine poate fi sigur ca este proprietar. Masurile de precautie nu trebuie sa lipseasca totusi. Cumparatorul sa se asigure ca cel care i-a vandut casa, i-a remis toate actele de proprietate (contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, act de donatie etc). De asemenea, tot la notariat va trebui trecuta transcrierea, inregistrarea proprietatii pe numele cumparatorului. Ultimul drum va fi facut la administratia financiara, unde se va cere trecerea rolului imobilului pe numele noului proprietar.
S u c c e s la c u m p a r a t u r i !!!
Ghidul VANZATORULUI
Din moment ce ati ajuns aici este evident ca intentionati sa vindeti o proprietate imobiliara. Iata cateva informatii ce va ajuta sa incheiati o afacere cat mai profitabila pentru dumneavoastra.
Pentru a realiza acest lucru sunt necesari cativa pasi pe care trebuie sa-i parcurgeti:
1. Pregatirea actelor
Inainte de a pune in vanzare o proprietate imobiliara este necesar sa va asigurati ca toate actele sunt in regula, exemplu: daca este intabulat si declarat la finante, succesiunea incheiata, impozitele platite la zi, ipoteca radiata din foaia de sarcini a imobilului - daca e ste cazul, etc. Puteti pierde o oferta foarte buna sau un client daca toate aceste aspecte nu sunt puse la punct.
Inainte de a pune in vanzare o proprietate imobiliara este necesar sa va asigurati ca toate actele sunt in regula, exemplu: daca este intabulat si declarat la finante, succesiunea incheiata, impozitele platite la zi, ipoteca radiata din foaia de sarcini a imobilului - daca e ste cazul, etc. Puteti pierde o oferta foarte buna sau un client daca toate aceste aspecte nu sunt puse la punct.
2. Pretul
Bineinteles ca dumnavoastra sperati sa obtineti o suma cat mai mare la incheierea tranzactiei. Totusi situatia trebuie privita in mod realist. Apeland la toate informatiile din piata sau la serviciile unei agentii imobiliare veti avea parte de consiliere gratuita in domeniul imobiliar si veti obtine o evaluare realista a pretului.
Bineinteles ca dumnavoastra sperati sa obtineti o suma cat mai mare la incheierea tranzactiei. Totusi situatia trebuie privita in mod realist. Apeland la toate informatiile din piata sau la serviciile unei agentii imobiliare veti avea parte de consiliere gratuita in domeniul imobiliar si veti obtine o evaluare realista a pretului.
Nu uitati ca majoritatea cumparatorilor sunt informati si analizeaza intotdeuna mai multe oferte. Evident ca vor alege cea mai avantajoasa oferta ce o gasesc dupa criteriile lor de selectie.
Pretul depinte in mare masura si de perioada de timp in care doriti sa vindeti. O vanzare urgenta presupune intotdeauna si un pret mai mic, in timp ce pretul cel mai bun poate fi obtinut doar daca nu va grabiti.
3. Selectionarea unei agentii imobiliare
Este bine pentru dumneavoastra sa luati in considerare toate ofertele ferme primite si sa decideti daca lucrati sau nu cu o agentie imobiliara, sau daca veti lucra exclusiv cu o singura agentie imobiliara. Negocierea pretului depinde in mare masura de acestea. Nu uitati sa negociati totul la maxim, sa cereti in permanenta imposibilul ca sa fiti sigur ca veti obtine tot ce este posibil - ne referim atat la pretul proprietatii imobiliare, cat si la toate conditiile de colaborare cu o agentie: termene, comisioane, taxe, etc.
Este bine pentru dumneavoastra sa luati in considerare toate ofertele ferme primite si sa decideti daca lucrati sau nu cu o agentie imobiliara, sau daca veti lucra exclusiv cu o singura agentie imobiliara. Negocierea pretului depinde in mare masura de acestea. Nu uitati sa negociati totul la maxim, sa cereti in permanenta imposibilul ca sa fiti sigur ca veti obtine tot ce este posibil - ne referim atat la pretul proprietatii imobiliare, cat si la toate conditiile de colaborare cu o agentie: termene, comisioane, taxe, etc.
Totusi nu uitati ca marja de negociere este una dintre cele mai raspandite strategii aplicate pe piata imobiliara, iar aratandu-va rezonabil si deschis la negociere puteti castiga cumparatorul de partea dvs.
4. Selectionarea ofertelor
Nu pierdeti contactul cu potentalii cumparatori. Implicati-va direct in toate negocierile chiar daca lucrati sau nu cu o agentie imobiliara. Tineti cont de sfatul agentului, nu uitati ca el este de partea Dvs.
Nu pierdeti contactul cu potentalii cumparatori. Implicati-va direct in toate negocierile chiar daca lucrati sau nu cu o agentie imobiliara. Tineti cont de sfatul agentului, nu uitati ca el este de partea Dvs.
5. Intocmirea actelor
Daca lucreti cu o agentie imobiliara, atunci lucrurile sunt simple - agentia se ocupa de toate actele, Dvs. doar trebuie sa le semnati. Nu uitati ca actele trebuie autentificate de un notar, vanzarea efectiva facandu-se doar in fata acestuia. Daca nu vindeti printr-o agentie atunci tot la un notar trebuie sa ajungeti, numai ca actele trebuie sa le pregatiti singur.
Daca lucreti cu o agentie imobiliara, atunci lucrurile sunt simple - agentia se ocupa de toate actele, Dvs. doar trebuie sa le semnati. Nu uitati ca actele trebuie autentificate de un notar, vanzarea efectiva facandu-se doar in fata acestuia. Daca nu vindeti printr-o agentie atunci tot la un notar trebuie sa ajungeti, numai ca actele trebuie sa le pregatiti singur.
Desi nu este obligatoriu, sfatul meu este sa apelati la o agentie imobiliara.
Apeland la o agentie puteti evita situatii neplacute cum ar fi:
- Transformarea imobilului dumneavoasta intr-un pasaj pietonal pe unde sa treaca zeci de vizitatori mai mult sau mai putin interesati.
- Risipa de timp si bani pentru: pregatirea documentatiei de vanzare, studierea pietei, gasirea potentialilor cumparatori
- Implicarea in tranzactii care ar putea avea urmari dintre cele mai neplacute
- Imposibilitatea finalizarii unei tranzactii odata incepute
- Neplaceri ce decurg din evaluarea gresita a imobilului
Apeland la o agentie puteti evita situatii neplacute cum ar fi:
- Transformarea imobilului dumneavoasta intr-un pasaj pietonal pe unde sa treaca zeci de vizitatori mai mult sau mai putin interesati.
- Risipa de timp si bani pentru: pregatirea documentatiei de vanzare, studierea pietei, gasirea potentialilor cumparatori
- Implicarea in tranzactii care ar putea avea urmari dintre cele mai neplacute
- Imposibilitatea finalizarii unei tranzactii odata incepute
- Neplaceri ce decurg din evaluarea gresita a imobilului
In mod normal, apeland la o agentie imobiliara, vanzatorul are urmatoarele avantaje:
- Evaluarea realista a pretului
- Publicitatea ofertei
- Selectia cumparatorilor
- Securitatea tranzactiei
- Obtinerea in timpul cel mai scurt a pretului optim
- Verificarea si realizarea in timp util a documentatiei de vanzare
- Evaluarea realista a pretului
- Publicitatea ofertei
- Selectia cumparatorilor
- Securitatea tranzactiei
- Obtinerea in timpul cel mai scurt a pretului optim
- Verificarea si realizarea in timp util a documentatiei de vanzare
V a n z a r e b u n a !
Reguli de MARKETING
Va propun in continuare cateva reguli de baza ale Marketing-ului, o sa le denumesc reguli si nu lectii (trebuia sa fac titlul atractiv nu ?) aplicabile si in imobiliare cu toate ca adaptabilitatea lor este una generala si nu de nisa. Sunt sa spunem niste reguli de conduita si nu „legi” sau alte reguli divine scrise de nu stiu ce guru sau altul al business-ului, reguli ce pot fi deduse usor de catre oricine cu o oarecare experienta in vanzari si nu numai.
- Regula 1. Intregul comert este condus de marketing, ceea ce in esenta inseamna folosirea si aplicarea unor mecanisme psihologice de influentare.
- Regula 2. Cei mai puternici motivatori sunt: Teama de pierdere si Dorinta de a castiga. Fiecare reclama de succes sau proces de vanzare foloseste unul sau ambii motivatori pentru a crea o reactie emotionala imediata.
- Regula 3. Cu cat apelezi mai mult la nevoile emotionale ale clientilor cu atat vei vinde mai mult. Cu totii luam decizii emotionale, apoi le justificam logic.
- Regula 4. Daca esuezi in a implica emotional clientii tai – Vei esua atat in vanzari cat si prin reclamele tale
- Regula 5. Nu poti multumi toti clientii tot timpul. Inceteaza sa mai fii “amabil” si incepe sa fii “eficient”.
- Regula 6. Intotdeauna vei avea si cativa clienti nemultumiti, indiferent cat de amabil esti sau cat de corecta este strategia ta
- Regula 7. Intotdeauna vei avea si critici. Vine odata cu succesul … obisnuieste-te cu asta ori obisnuieste-te cu mediocritatea.
- Regula 8. Atata timp cat oferi valoare ai tot dreptul sa apelezi la tehnici si strategii de influentare. De fapt, ceea ce am observat este ca desi unii clienti au realizat ulterior ca i-am influentat, cu totii au apreciat faptul ca i-am condus catre o decizie buna
- Regula 9. Companiile de succes atrag clientii in loc sa alerge dupa ei
Realitatea este ca succesul tau in vanzari depinde de abilitatea ta de a-ti influenta clientii sa cumpere de la tine. Chiar daca oferi servicii exceptionale, nu vei reusi sa le livrezi cu succes decat atunci cand folosesti mecanisme psihologice de influentare.
Una dintre cauzele tehnicilor de influentare sta la baza mentalitatii sociale ale omului :
Oamenii cauta aprobarea celorlalti
Avem o dorinta puternica de a face ce fac si ceilalti. De exemplu, daca cineva se aseaza la un rand, in scurt timp va veni altcineva sa vada ce anume se vinde. Daca cineva se gandeste sa isi deschida o afacere, prima intrebare pe care si-o pune este: “Ce merge?” Cu alte cuvinte: “Ce afaceri fac altii si le merge?”
De ce este atat de importanta dovada sociala?
Stii ce se petrece in mintea clientilor? Vor sa stie daca fac o alegere buna. Ei vor cauta dovezi care sa le demonstreze ca nu se pacalesc. Daca le spui ca fac o alegere buna nu te vor crede pe cuvant, ei vor sa vada ce au facut altii inaintea lor.
Oamenii nu vor sa li se intample ceva rau
Marketingul bazat pe teama de a pierde este folosit de toate companiile de succes. Intotdeauna o oferta buna are termen de "valabilitate" - data dupa care oferta nu mai este valabila sau ...stoc limitat.
Acest gen de marketing este folosit pentru a genera o crestere constanta a vanzarilor. Fara marketingul bazat pe teama de a pierde vanzarile ar fi in continua scadere lasand sanse enorme de succes celor care nu se sfiesc sa aplice aceasta strategie.
De ce este teama de a pierde atat de eficienta?
Trebuie sa inveti cum “sa faci sa se intample lucruri rele” determinandu-i pe clientii tai sa ia o decizie imediat.
De asemenea, aceasta strategie functioneaza si ca o excelenta calificare. O parte din clientii tai vor fi nevoiti “sa-si faca bagajele si sa plece” daca nu au luat decizia la timp.
S-ar putea sa ti se para infricosator la inceput, dar iti garantez ca o sa iti placa pe masura ce vanzarile tale cresc.
Retine: Marketingul bazat pe teama de a pierde este perfect legal si nu vei primi reclamatii de la clienti atata timp cat oferi valoare. Din contra, daca nu folosesti aceasta strategie ei vor considera ca esti ineficient. Amabil dar ineficient!
Oamenii vor lucrurile pe care nu le pot avea!
Tine de natura umana sa respingem tot ce ni se ofera mult prea usor. Valoarea acelui lucru este cu mult scazuta datorita disponibilitatii si accesului rapid.
Atunci cand impui bariere si conditii creezi atractie pentru ofertele tale. Marea majoritate a agentilor imobiliari nu tin cont de acest lucru. De fiecare data cand sunt sunati incearca sa fie cat mai disponibili posibil pentru clienti, insa acest lucru face ca ofertele sa devina neatractive.
